保守看待台北
(中央社訊息服務20151207 15:22:19)根據城市土地學會(Urban Land Institute) 和PwC (在台灣之聯盟所為資誠聯合會計師事務所)共同調查的2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告 (以下稱「2016年趨勢報告」)，2016年亞太地區房地產將延續2015的趨勢，即亞太地區房地產仍將保持一定的成長，但將更為集中在一線城市的及具高流動特性的「避風港」性質不動產市場。
2016年趨勢報告提供亞太地區房地產投資及發展趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和都市圈發展趨勢展望。主要調查對象包括343位國際知名的房地產專業人士，其中包括投資者，地產開發商，物業公司，貸款機構，經紀商及財務顧問等專業人士的意見。
根據此趨勢報告，2016年台北不動產前景排名第17名(投資前景第17名、開發前景第17名)，與2015年的第18名相比變化不大。本調查之台灣區負責人資誠聯合會計師事務所金融產業服務營運長吳偉臺表示，主要原因是政府採行各項抑制房價政策的措施，包含房地合一等租稅政策。多數不動產專業經理人表示應保守看待台北的不動產市場，多給予「持有 」評等。
根據調查，專業不動產投資人認為投資前景前5大城市如下(各主要城市請詳附表):
•東京(投資及開發前景均排名第一) – 作為亞洲最主要的門戶城市，東京符合所有專業投資者所要求的條件-日本政、經中心優勢、話題性-2020奧運主辦城市，且當地不動產市場深度及流動性極佳。在當地貸款額度高及低利率環境的影響，持續為不動產市場加溫，雖然有部分專業投資者擔心在日本可能的通貨緊縮疑慮，及不動產物件未來進行再抵押借款時，可能不易獲得資金，這是許多專業投資者關注的焦點。
•雪梨(投資及開發前景均排名第二) – 對專業投資者而言，如何取得鑽石級商辦一直是最重要的課題，在需求大於供給的情況下，再加上澳幣貶值的誘因；資金持續湧入當地，自然推升商辦價格。另外，雪梨房地產同時受惠於澳洲經濟轉型，經濟模式逐漸由原本原物料商品為主軸的經濟體，轉型為服務業為主要經濟活動。
•墨爾本(投資及開發前景均排名第三) – 墨爾本的投資環境與雪梨類似，即使不動產物件業價格在2015年快速飆漲，但是墨爾本當地不動產物件仍較雪梨低廉。主要是因為墨爾本土地供給充裕，足以提供商業區發展。此外，企業及由郊區搬入市中心的企業數目增加，令不動產市況持續熱絡。
•大阪(投資前景排名第四、開發前景排名第五) – 由於東京的不動產需求仍大於供給，因此產生「溢出需求」的效應，大阪成為最大受益者。當地住宅物件的報酬率仍高，商辦大樓也有強勁需求。這意味者大阪不動產物件供給過剩的時代短期內將不復見。
•胡志民市(投資前景排名第五、開發前景排名第四) –胡志明市的評級於過去兩年呈現跳躍式成長，由2014年第19名，躍升至2016年的第5名。趨勢報告指出，胡志明市受專業投資者青睞，主要是當地政府成功穩定匯率並保持穩定的物價波動率，加上銀行恢復房地產放款所致。此外，越南不動產市場逐步向外資開放，吸引外來投資者顯著增加買入住宅及商辦等不動產物件。
吳偉臺表示，雖然近幾年亞太地區各主要城市的不動產價值各有不同程度的成長，受訪的專業不動產投資經理人對亞太地區不動產投資市場前景持正向的看法，但仍持續關注美國升息的力道與速度及大陸經濟成長放緩後，可能對整體亞太地區不動產的影響。
吳偉臺就2016年趨勢報告主要研究結果彙總說明如下：
•中國大陸經濟成長放緩：由於中國經濟成長趨緩已成事實，受訪者多數認為2016年上半年土地銷售將趨於疲弱。但預期下半年中國大陸經濟將逐步回溫，預期不動產交易量會於下半年逐漸復甦，甚至超過2015年的交易量。
•價格持續上漲；亦或修正: 少數專業投資人認為部分地區不動產價將逐步修正，但大部分專業投資人相信亞太地區不動產具抗跌性，價格仍將緩步走揚。
•投資報酬率有可能向下修正:：經過多年來的上漲，目前亞太區不動產整體投資報酬率已較美國及歐洲低，但考量亞太地區不動產仍有上漲空間，投資報酬率仍有可能繼續向下修正。
•投資報酬率較高的城市，能否維持高報酬率:部分城市不動產(如東京、大阪及雪梨、墨爾本等)仍能有不錯的租金報酬，但受訪的專業投資人對這些地區能否持續調漲租金來維持高報酬率，看法分歧。
•投機性報酬可遇不可求:國際機構投資者持續持續進入亞太地區不動產市場後，亞太地區不動產市場已歷經多年的價格上漲，高報酬標的將越來越難取得。
•日本及澳洲仍具吸引力 : 調查顯示日本及澳洲兩個已開發國家仍是最受青睞的投資首選，特別是東京已連續三年被評比為最佳投資城市，其後為雪梨、大阪及墨爾本，顯現投資者對於資產品質及投資報酬率的要求。
•美國升息的影響難以預期：雖然美國升息已成定局，但升息的速度與幅度確難以預測；如再加上中國經濟成長趨緩的影響，多數專業投資者認為亞太地區不動產市場將會受到影響，但影響程度卻不易評估。換言之，2016年的不動產投資操作難度將更具挑戰。
另外，從物業類型來看，報告指出:
•製造/物流 – 製造/物流業是受訪者一致同意為房地產行業投資潛力最高的產業。2016年趨勢報告指出，幾乎所有市場均面對現代物流設施短缺，確保相關需求保持增長，尤其是中國。電子商貿活動急增、冷凍食物鏈擴建以及區域製造業之結構性轉變，均推動快速運輸及相關物業的需求，以至營運逐漸遷往越南等新興市場。
•住宅 – 雖然亞太地區各國政府嘗試以高房地產稅干預房價，惟房貸利率仍偏低，以致房價下調壓力持弱。以住宅資產投資面檢視，投資於東京的住宅，報酬率仍高；另外以及部分東南亞的住宅仍具投資價質，特別是越南及印度。
•辦公樓 – 雖然過往商辦被認為屬於最為保守的投資標的，但2016年趨勢報告中，商辦投資潛力上升到排名第二名。與往年一樣，資金比可投資的商辦來得多，使得過往被認為太困難(南韓)、太遙遠(紐西蘭)以及風險太高(印度)的市場吸引力增加。投資者仍將持續追逐鑽石級商辦。雅加達、越南以及馬尼拉等新興市場的吸引力亦持續增高。
•零售 - 零售業排名投資潛力第五名，其主要問題仍是供過於求，特別是在中國，許多建商定位錯誤，傾向在二線城市建造高端奢侈百貨，卻未無考量到中國觀光客近年來偏向前往日本購物，金錢大幅外流。另外，伴隨著亞太地區的網路消費文化迅速發展，消費者對實體店面的需求將不僅止於購物，而是對其生活態度更高層面的追求。零售投資發展前景是在東京、大阪、胡志明市、雅加達及馬尼拉。
•飯店 - 雖然飯店排名投資潛力第三名，但隨著中國大陸遊客人數迅速增長，在加上2020年東京奧運會的需求，東京持續保持最佳飯店投資城市，緊接著為大阪及雪梨。
訊息來源：資誠聯合會計師事務所
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